DIAGNOSTICS IMMOBILIERS : CE QU'IL FAUT SAVOIR

le 07/07/2021
dans la categorie Conseils d'experts

Lors de la cession d’un bien ou de sa mise en location, un ensemble de diagnostics immobiliers regroupés dans un dossier de diagnostic technique (DDT) est obligatoire. Il constitue une forme de contrôle technique permettant à l’acquéreur ou au locataire d’être informé sur l’état du bien immobilier qu’il achète ou qu’il loue. Ce dossier doit être annexé à la promesse de vente ou au bail.

Pour que vous sachiez tout du diagnostic immobilier, nous allons répondre aux questions que vous vous posez sans doute : Qui le réalise ? Combien coûte-t-il ? Qui le paye ? Quels sont les diagnostics concernés ?

 

Les diagnostics immobiliers : qui les réalise ? Combien coûtent-ils ?

Voici la liste exhaustive des diagnostics immobiliers à réaliser :

• Le nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) en vigueur depuis le 1er juillet 2021: conseils pour améliorer la consommation énergétique du bien, informations sur les principales sources de déperdition d'énergie, propositions de travaux de rénovation énergétique avec les coûts à prévoir ;
• Le Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) pour les logements construits avant 1949 ;
• L’état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante pour les logements construits avant le 1er juillet 1997 ;
• L’état de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans ;
• L’état de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans ;
• L’état de l'installation d'assainissement non collectif sauf pour la vente d’un logement en copropriété ;
• L’état relatif à la présence de termites permettant de savoir si la maison est située dans une zone à risque ;
• L’état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...) permettant de savoir si la maison est située dans une zone à risque ;
• Le Diagnostic Bruit.

Selon la zone, définie par un arrêté consultable en préfecture ou sur son site, un diagnostic concernant la présence ou non d’un champignon, la mérule, peut être obligatoire.

Qui les réalise ? 

Ce contrôle incombe à un diagnostiqueur professionnel pour certains diagnostics. Selon le Code de la construction et de l’habitation, il doit présenter des garanties de compétences ainsi qu’une organisation et des moyens appropriés pour réaliser le diagnostic. D’autre part la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes précise qu’il doit être indépendant et impartial. Le diagnostiqueur doit donc être bien choisi, avec un certificat de compétence valide car lorsque l’acte de vente définitif est signé, il peut y avoir de forts désagréments. En effet, en cas de DDT avec des diagnostics manquants ou présentant des défauts, l'acquéreur peut poursuivre en justice le vendeur pour vices cachés. C’est pourquoi n’hésitez pas à demander conseil à votre agence de Ploërmel pour être orienté vers un diagnostiqueur compétent.

Quel est le coût et qui les paye ?

C’est le diagnostiqueur qui fixe son tarif, généralement en fonction de la surface du logement à contrôler. Le montant des diagnostics est à régler par le vendeur du bien immobilier, mais il peut être partagé avec l’acquéreur ou même être uniquement à la charge de ce dernier. C’est aux deux parties de se mettre d’accord.

Le dossier de diagnostic immobilier en détail

Le DPE

Le DPE évalue la quantité d'énergie et de gaz à effet de serre de tout logement en France métropolitaine, excepté si le logement est occupé moins de 4 mois par an. Le diagnostiqueur vous remet les résultats ainsi qu’à l'Agence de la transition écologique (Ademe) qui délivre ensuite un nombre à 13 chiffres qui sera inscrit obligatoirement sur le DPE.

Ce qu’il faut retenir du DPE en vigueur depuis juillet 2021 :

• Il est utilisable pour la vente comme pour la location du bien immobilier.
• Valable 10 ans, la durée de validité des anciens DPE se voit raccourcie. En effet, ceux réalisés avant janvier 2018 seront à refaire au 1er janvier 2023, et ceux effectués depuis janvier 2018 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.
• Il est juridiquement opposable, l’acquéreur ou le locataire peut demander réparation au vendeur ou au bailleur s’il constate que les données et le classement énergétique du bien sont erronés.
• Il est calculé par une méthode unique, grâce à un logiciel par un diagnostiqueur certifié, en tenant compte des systèmes de chauffage et d’eau chaude sanitaire, de la climatisation, de l’éclairage, de la VMC et d’autres auxiliaires. La présentation de facture n’est pas possible, excepté pour les bâtiments du tertiaire.
• Une étiquette, unique et obligatoire, englobant l’énergie et les émissions de gaz à effet de serre est émise. La plus mauvaise note des deux est retenue, et pour les étiquettes E, F ou G les seuils peuvent varier selon le département ou l’altitude.
• Pour les immeubles, le DPE est réalisé à partir d’un échantillon de logements.
• Dès le 1er janvier 2022, les annonces de vente ou de location d’un bien qualifié de « passoire thermique » à étiquette F ou G devront indiquer la mention « logement à consommation énergétique excessive ».

Le CREP

Ce diagnostic permet de mesurer la concentration en plomb des revêtements du logement et de ses annexes et de décrire leur état de conservation. Il concerne les logements construits avant 1949. S’il constate la présence de plomb au-dessus du seuil autorisé, le propriétaire doit faire les travaux appropriés.

Le diagnostic Bruit

Depuis juin 2020, ce diagnostic est obligatoire dans les zones de nuisances sonores aériennes, près d’un aéroport donc. Le vendeur, ou le bailleur d’un terrain, d’un bien destiné à l’habitation ou à une activité professionnelle, doit consulter le Plan d'Exposition au Bruit (PEB) sur un service en ligne dédié.

L’état des risques et pollutions

L’acquéreur ou le locataire doit connaître les risques et les pollutions auxquels il sera exposé. Des zones sont définies par arrêtés préfectoraux et consultables en préfecture, en mairie et sur un site d’information dédié. C’est au propriétaire de renseigner les informations via un formulaire. Ce diagnostic est valable 6 mois. 

L’état de l'installation d'assainissement non collectif

Lorsqu'un logement n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, il doit être équipé d'une installation d'assainissement non collectif autonome. Cette installation fait l'objet d'un diagnostic effectué par le service public d'assainissement non collectif (SPANC) de la commune. Il est valable 3 ans.

L'état de l'installation intérieure de gaz

C’est un diagnostic qui évalue les risques pouvant mettre en danger la sécurité des personnes et de leurs biens. Ils portent sur les logements et les dépendances dont l’installation de gaz remonte à 15 ans et répond à une réglementation stricte.

Il est valide 3 ans.

L'état relatif à la présence de termites

Ce diagnostic informe sur la présence éventuelle d'insectes xylophages dans une maison individuelle et les parties privatives des lots de copropriétés des immeubles collectifs. Ces insectes peuvent créer des dégradations véritablement dangereuses du logement, allant jusqu’à son effondrement. Des zones sont déterminées par arrêté préfectoral. Si la présence de termites est avérée, la vente ou la location est toujours possible, des mesures spécifiques doivent être mises en œuvre. Ce diagnostic est valable 6 mois.

L'état d'amiante

Ce diagnostic concerne les logements antérieurs à juillet 1997. Il détecte la présence éventuelle d’amiante dans l’habitation et ses dépendances. La durée de validité de l'état d'amiante est illimitée.

Vous connaissez maintenant tout du dossier de diagnostic immobilier et vous avez pu constater l’importance de les faire réaliser en cas de vente ou de location d’un bien immobilier.

Le choix du diagnostiqueur est donc primordial notamment pour ne pas risquer de mauvaises surprises après la vente. Faites confiance à votre agence immobilière Stéphane Plaza de Ploërmel qui vous conseillera au mieux grâce à son expérience et son professionnalisme.