PRET IMMOBILIER : MODE D'EMPLOI

le 20/08/2021
dans la categorie Conseils d'experts

Si vous avez comme projet d’acheter un bien immobilier et que vous ne pouvez le financer sans emprunt, il faut, avant votre recherche de bien immobilier, vous assurer de la somme que vous aurez à votre disposition. C’est votre capacité d’emprunt qui déterminera le prix maximum que vous dédiez à votre achat immobilier. Imaginez-vous trouver le bien de vos rêves et ne pas avoir la capacité financière pour l’acquérir…

Pour éviter cette déconvenue, votre agence Stéphane Plaza de Ploërmel, vous donne le mode d’emploi nécessaire pour bien comprendre comment contracter un prêt immobilier et ce que cela implique.

Votre capacité d’emprunt : De quelle somme disposez-vous pour acheter votre logement ?

Bien comprendre ce que signifie la capacité d’emprunt

Votre capacité d’emprunt équivaut à votre capacité d’endettement. Les deux termes sont utilisés et signifient la même chose : la somme maximum que vous pouvez emprunter pour acquérir votre futur bien immobilier et que vous serez capable de rembourser à l’établissement de crédit que vous aurez choisi.

Le calcul de la capacité d’endettement conditionne l’octroi du prêt immobilier par la banque : la somme empruntée, la durée de l’emprunt et les garanties à apporter.

Le calcul de la capacité d’emprunt

Le principe de base pour calculer votre capacité d’endettement est d’additionner l’ensemble de vos revenus et d’en soustraire l’ensemble de vos charges fixes. Le résultat correspond à la somme que vous pourriez emprunter.

« Pourriez », vous avez relevé la nuance ?

Oui, car ce calcul simple, même s’il donne déjà un bon aperçu de la réalité, n’est que théorique. D’autres variables liées au crédit sont à prendre en considération.

Donc outre votre capacité d’endettement, il faudra tenir compte aussi :

• du montant de votre apport personnel ;
• du type de prêt : à taux fixe ou à taux variable ;
• du montant des mensualités à rembourser ;
• de la durée de votre emprunt ;
• de votre âge ;
• de votre état de santé.

Votre capacité d’emprunt : le lien avec votre capacité de remboursement

Votre endettement n’est pas illimité, il doit être inférieur à 35% de votre revenu. Mis en perspective, cela signifie que le tiers, au maximum, de vos revenus servira à rembourser votre crédit immobilier. Les banques sont drastiques sur ce point mais plus vos revenus sont élevés, plus elles acceptent de se rapprocher, voire de dépasser extrêmement légèrement la limite des 35%.

Augmenter votre capacité d’emprunt : deux solutions

Pour augmenter votre capacité d’emprunt en obtenant soit des mensualités plus légères, soit une durée de remboursement plus courte, vous pouvez agir sur deux leviers :

• Réduire vos charges fixes : essayez de regrouper vos crédits à la consommation en cours et/ou de renégocier vos prêts ;
• Augmenter votre apport personnel.

Ce que l’agence immobilière Stéphane Plaza de Ploërmel vous conseille vivement, pour évaluer concrètement si votre projet est viable et quel impact financier il aura sur votre ménage, c’est de faire des simulations. Utilisez les simulateurs en ligne, adressez-vous à votre banque ou encore faites appel à un courtier. Ce dernier aide aussi à négocier votre prêt immobilier auprès des banques.

Prêt immobilier : l’apport, le taux, la durée, l’assurance

L’apport personnel : obligatoire ou non ?

Si vous présentez de solides garanties, vous êtes par exemple fonctionnaire, les banques peuvent vous prêter la totalité de la somme consacrée à votre achat immobilier. Mais dans la majorité des cas, un apport personnel situé entre 20 et 30 % du prix du bien vous sera demandé. N’oubliez pas de prendre en compte les frais de notaire à financer généralement par vos propres fonds.

Le taux : fixe, révisable ou variable ?

• Le taux fixe : le coût de votre crédit reste le même pendant toute la durée du remboursement de l’emprunt.
• Le taux révisable : plus avantageux que le taux fixe, le taux de votre emprunt varie selon un indice décidé à l’avance, indexé le plus souvent sur l'Euribor. Il est révisé périodiquement. En conséquence, si l’indice augmente, l’intérêt de votre emprunt augmente et inversement.
• Le taux variable : il est, lui aussi, moins élevé que le taux fixe et il fonctionne de la même manière que le taux révisable. La différence est que le taux d’emprunt à taux variable suit l'évolution du taux de référence.

La durée de l’emprunt : quelle limite ?

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) préconise un taux d’endettement maximum de 35% et une durée maximale d’emprunt de 25 ans. 

Cette durée est décidée en fonction de l’acheteur, son âge, sa santé mais aussi du montant emprunté et de sa capacité d’endettement.

L’assurance de votre prêt immobilier : qui protège-t-elle ?

L’assurance-crédit immobilier n’est légalement pas obligatoire. Cependant les organismes de crédit ne financent pas de prêts sans cette assurance. L’intérêt, même si elle augmente le coût du crédit, est double :

• Elle garantit à la banque d’être remboursée en cas de défaillance de l’emprunteur ;
• Elle vous garantit, toujours en cas de défaillance de votre part, la prise en charge par votre assurance du remboursement des mensualités. Nul n’est à l’abri d’un accident, d’une maladie, d’un décès, d’une période de chômage… L’assurance-crédit immobilier ne vous protège pas des aléas de la vie, mais vous n’aurez pas le souci financier du remboursement de votre crédit en plus.

À noter, et à faire noter lors de la souscription de votre contrat de crédit : le choix de l’assureur vous appartient, vous pouvez en changer au cours de la durée du crédit si vous trouvez une meilleure offre. N’hésitez pas à comparer auprès des divers établissements qui proposent ce service.

Prêt immobilier accepté : comprendre l’offre de prêt

L’offre de prêt faite par la banque signifie que vous avez obtenu le financement de votre achat immobilier. Voici les mentions relatives à votre crédit que vous trouverez dans l’offre :

• Le montant du capital emprunté ;
• Le taux débiteur fixe ;
• La durée de l’emprunt ;
• Le taux annuel effectif global (TAEG) incluant tous les frais ;
• Le taux annuel effectif d'assurance (TAEA) correspondant au coût annuel de votre assurance et le contrat applicable ;
• Le montant de vos mensualités et un tableau d’amortissement ;
• Le coût total de votre crédit ;
• Les conditions d’emprunt ;
• La date du déblocage des fonds.

La banque vous envoie cette offre par lettre recommandée avec accusé réception qui est, dès lors, valable 30 jours. Vous avez un délai de réflexion de 10 jours.

Ou vous la refusez sans donner suite, ou vous l’acceptez et la renvoyez, signée, à partir du onzième jour. La banque, à partir de ce moment, ne peut plus la modifier durant 4 mois.

Il est alors temps pour vous de contacter votre notaire pour fixer la date de signature de l’acte authentique d’achat de votre bien immobilier. Il recevra un exemplaire du contrat de prêt, tout comme vous.

Les agents immobiliers de Stéphane Plaza immobilier de Ploërmel, forts de leur expérience, vous donnent ce dernier conseil : n’hésitez pas à faire une demande de prêt auprès de plusieurs établissements de crédit, les différences entre les offres vous permettront de comparer et d’évaluer la meilleure proposition.

Nous restons à votre disposition si vous souhaitez nous contacter pour la moindre question sur le prêt immobilier ou tout autre domaine relevant de notre expertise.