PROMESSE DE VENTE OU COMPROMIS DE VENTE : COMMENT CHOISIR ?
Publié par Agence
le 21/06/2021
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Les différences entre la promesse de vente et le compromis de vente
Que vous soyez vendeur ou acheteur d’un bien immobilier, cet article va certainement vous intéresser. En effet, vous y trouverez toutes les informations relatives au compromis de vente et à la promesse de vente qui offrent certaines garanties non négligeables. Ni l’un, ni l’autre ne sont obligatoires mais l’un comme l’autre ont des avantages certains. Ces avant-contrats, préalables à l’acte définitif de vente, présentent des différences et des similitudes qu’il est utile de connaître avant de s’engager, ils engendrent des conséquences distinctes pour l’acheteur et le vendeur. La principale différence entre ces deux contrats est, sémantiquement parlant, perceptible. La promesse de vente, ou promesse unilatérale de vente, engage le vendeur qui promet à l’acheteur de lui vendre son bien. Le compromis, ou contrat synallagmatique, engage les deux parties dans leur fonction respective. Pour vous aider à bien choisir entre la promesse de vente et le compromis de vente, voici leurs différences et leurs similitudes.
Vous avez trouvé un acquéreur ? Vous avez trouvé le bien de vos rêves ? La vente ne sera conclue que lors de la signature de l’acte de vente définitif. Mais en attendant ce moment, des évènements peuvent venir compromettre la vente, c’est pourquoi deux types d’avant-contrats sont prévus par la loi.
Compromis de vente versus promesse de vente : qui est engagé ?
Les deux parties sont d’accord sur le bien immobilier concerné et son prix. Deux options s’offrent à elles :
- Signer un compromis qui a force de vente selon l’article 1589 du Code Civil : « Le compromis de vente vaut vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix ». Le compromis de vente engage les deux parties : l’acheteur et le vendeur. L’acheteur est alors contraint d’acquérir le bien et le propriétaire de le vendre dans les conditions stipulées dans le compromis.
- Signer une promesse de vente. Elle engage uniquement le vendeur qui fait la promesse de vendre son bien à l’acheteur aux conditions stipulées dans le contrat. Cela s’apparente à une option d'achat. Un droit privilégié pour l’acquéreur qui a la certitude que le vendeur ne se rétractera pas au profit d’un autre acheteur faisant une offre de prix plus intéressante par exemple. Par contre, l’acheteur potentiel peut se rétracter et décider de ne plus acheter.
Des conditions d’enregistrement différentes
Il n’y a pas d’enregistrement du compromis de vente auprès des services fiscaux. Le notaire ou l’agent immobilier réunit les parties à qui il lit et fait signer les documents originaux avant de les remettre.
Contrairement au compromis, la promesse de vente qui peut être signée devant un notaire ou sous seing privé, c’est-à-dire entre les parties elles-mêmes, doit être enregistrée auprès de la recette des impôts fonciers moyennant la somme de 125 euros. Sous seing privé, il appartient au vendeur et/ou à l’acheteur de déposer la promesse de vente directement au bureau du centre des impôts ou de l’envoyer par lettre recommandée ou courrier simple. Cet enregistrement doit être effectué dans les 10 jours suivant la signature, sinon la promesse sera considérée comme nulle.
Les points communs entre la promesse de vente et le compromis de vente
La signature et le délai de rétractation
Soit acte sous seing privé, avec la présence possible d’un agent immobilier, soit acte authentique établi par un notaire, ces deux contrats ont un délai de rétraction similaire. À noter que l’acte authentique est obligatoire si la promesse ou le compromis engage un vendeur physique pour une durée supérieure à 18 mois. Le délai de rétractation est de 10 jours ouvrables à compter du lendemain de la remise de l'acte en main propre ou de la date de réception de la lettre recommandée, que la lettre soit récupérée ou non.
Le contenu des actes et les clauses suspensives
Le contenu et les documents obligatoires à joindre aux avant-contrats sont similaires :
- les états civils complets des propriétaires vendeurs et des acquéreurs,
- les informations détaillées concernant le bien : adresse, origine, descriptif complet, existence éventuelle d’une hypothèque ou d’une servitude, documents relatifs à la Loi ALUR pour un bien en copropriété,
- les diagnostics obligatoires,
- le prix du bien et les conditions de financement de l’acquisition,
- les conditions légales de rétractation,
- le montant du séquestre et les conditions de paiement de celui-ci,
- la durée de validité de l’avant-contrat et la date maximum de signature de l’acte de vente définitif,
- les clauses suspensives, par exemple :
- l’obtention d’un certificat d’urbanisme
- l’obtention d’un permis de construire
- l’obtention d’un prêt immobilier
- la réalisation de travaux par le vendeur avant la vente
- la découverte de servitudes d'urbanisme graves
- l'exercice du droit de préemption par la commune
- la résolution en assemblée générale de copropriétaire d'une décision préalable à la vente en faveur du vendeur
- le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente le cas échéant et à qui en incombe le paiement,
- la date de disponibilité du bien.
La somme versée à la signature
Une somme comprise entre 5 et 10 % doit être versée par l’acheteur au moment de la signature. Cette somme s’appelle l’indemnisation d’immobilisation pour une promesse de vente et le dépôt de garantie pour un compromis de vente. Si l’achat se réalise, la somme est déduite du montant du bien immobilier et si la vente est annulée en conformité avec une clause suspensive, elle est rendue à l’acquéreur. Par contre, si l’acheteur se désiste pour des raisons personnelles non contractuelles, le vendeur garde la somme du dépôt de garantie ou de l’indemnité d’immobilisation.
Les dommages et intérêts en cas de rétractation du vendeur
Qu'un compromis de vente ou qu'une promesse de vente aient été signées, le vendeur ne peut se désengager vis-à-vis de l’acheteur, il est dans l’obligation de vendre. L’acquéreur a la possibilité de le poursuivre en justice en demandant l’exécution forcée du contrat : un jugement qui rend obligatoire la vente. Il peut aussi demander des dommages et intérêts.
Vous avez maintenant tous les éléments vous permettant de choisir entre les deux types d’avant-contrats. Assez similaires, la différence juridique fondamentale qui les caractérise concerne les parties engagées : le vendeur pour la promesse, les deux parties pour le compromis.
Même si ces avant-contrats sont facultatifs, ils apportent des garanties non négligeables avant la signature de l’acte définitif de vente. Votre agent immobilier est votre interlocuteur privilégié, n’hésitez donc pas à faire appel à lui pour la signature d’un avant-contrat ou tout autre renseignement relatif à la vente ou à l'achat d’un bien immobilier.
