Comment réussir votre estimation immobilière ?

le 03/01/2022
dans la categorie Conseils d'experts

Les conseillers de l’agence Stéphane Plaza Immobilier à Ploërmel pour qui le métier d’agent immobilier a une vraie valeur, vous conseillent à travers des articles riches en informations comme celui que nous vous présentons. Nous allons vous expliquer tout ce qu’il faut savoir pour réussir l’estimation immobilière de votre bien autour de Vannes dans le Morbihan. Faire une estimation juste de la valeur vénale d’un bien, que ce soit une maison ou un appartement et que ce soit dans le cadre d’une vente, d’une mise en location, d’une donation ou encore d’une succession répond à des modalités particulières qu’il est important de bien connaître. Alors pour réussir votre estimation immobilière en Bretagne Sud, suivez le guide !

L’estimation immobilière : évaluer le juste prix dans le cadre d’une vente

Les critères pour estimer au juste prix

Le juste prix est le prix du consensus entre le potentiel acquéreur et le propriétaire. C’est aussi le prix auquel votre bien se vendra dans les meilleurs délais. Ce juste prix doit satisfaire les deux parties : le vendeur du bien immobilier, qui, pour des raisons affectives, a souvent tendance à surévaluer son bien et l’acheteur éventuel, qui, quant à lui, cherche à réaliser une bonne affaire en achetant sous le prix du marché. La solution pour évaluer le juste prix d’un appartement ou d’une maison est de tenir compte objectivement de plusieurs critères : 

• La situation du bien : il existe des écarts de prix au sein d’une même ville, d’un quartier à l’autre ou encore d’une rue à l’autre. Cette amplitude se justifie par la renommée du quartier, les politiques urbaines, la sécurité, la proximité d’infrastructures publiques ou privées comme les établissements scolaires, des commerces, des équipements sportifs et des installations culturelles… ;
• L’environnement immédiat du logement : des éléments comme le voisinage, les possibilités de nuisances (sonore, visuelle ou olfactive), une jolie vue, une vue dégagée, l’état de l’immeuble pour les appartements, un gardiennage, un parking… sont à considérer ;
• Les caractéristiques propres à l’habitation : pour une maison ou un appartement, il faudra tenir compte de critères importants comme la superficie, l’orientation, la présence ou non d'une terrasse, d’un jardin, de l’étage pour un appartement, des travaux éventuels, du nombres de chambres, de l’agencement des pièces, de la consommation énergétique et le dossier de diagnostics techniques dont le diagnostic de performance énergétique (DPE)…

Le calcul du juste prix

Lorsque tous les éléments ont été répertoriés, les atouts comme les défauts, ils sont mis en perspective avec le prix du marché. Les décotes et les surcotes éventuelles, correspondant aux points forts et aux points faibles du bien immobilier, vont venir pondérer le prix moyen. Le prix au mètre carré ainsi obtenu est multiplié par la surface totale du logement. Ce calcul n’est évidemment pas aisé à réaliser soi-même, c’est pourquoi n’hésitez pas à contacter les conseillers de votre agence Stéphane Plaza à Ploërmel qui en plus d’outils éprouvés, disposent d’une parfaite connaissance du marché morbihannais.

Faire estimer son bien immobilier dans le cadre d’une donation ou d’une succession

L’estimation pour une donation

Le prix du bien inscrit dans l’acte de transfert est librement estimé par son propriétaire. L’administration fiscale calcule le montant des droits de donation à partir de ce montant. Elle a cependant 3 ans pour le contester et vous pouvez encourir un redressement fiscal. Par conséquent, nous vous conseillons vivement de faire une estimation de la valeur vénale du bien, valeur à laquelle le nouveau propriétaire pourra le vendre, après la donation. Des outils en ligne permettent d’évaluer ce prix, notamment grâce au service Patrim du site impots.gouv. Cependant, il est plus raisonnable de faire faire l’estimation par un professionnel avec remise d’un document officiel pour éviter tout désagrément financier.

L’estimation dans le cadre de la succession

Ce sont les héritiers qui vont évaluer le ou les biens immobiliers entrant dans la succession. L’estimation porte sur la valeur vénale du bien au moment du décès de son propriétaire. Des décotes peuvent avoir lieu, notamment si le conjoint, le concubin pacsé ou des enfants mineurs habitent le bien principal (sauf en cas de donation), ou encore lorsque le bien est en location. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de notre agence si vous voulez faire estimer un bien dans le cadre d’une succession.

L’estimation immobilière de la valeur locative d’un bien

Une double contrainte pour l’évaluation du prix du loyer

D’une part, le loyer estimé doit être attractif pour ne pas que votre logement reste inoccupé et que votre investissement ne soit pas amorti et d’autre part, il ne doit pas être trop faible au regard de la rentabilité locative. Une juste estimation est donc nécessaire afin de récolter au mieux les fruits d’un investissement immobilier.

Le calcul du prix du loyer

Faire estimer le prix du loyer c’est pouvoir le comparer aux prix du marché pratiqués sur un bien similaire. Les critères sont les mêmes que ceux pour estimer un bien immobilier à la vente, c’est-à-dire les éléments objectifs inhérents à la situation géographique large et stricte et aux particularités propres aux logements comme nous l’avons vu plus avant.

Il est à noter que la loi encadre par des règles strictes la fixation de loyer dans certaines zones : les communes situées « en zone tendue ». Dans certaines de ces communes, des règles encore plus strictes s'appliquent.

Faire estimer son bien immobilier à distance

Il est des situations qui peuvent empêcher l’estimation d’un bien de visu comme lors des différents confinements que nous avons tous vécus. Dans ce cas, bon nombre de services à distance ont vu le jour dont l’estimation à distance.

Estimer son bien immobilier est toujours une opération délicate puisque pour le vendeur, l’affect va jouer un rôle dans son évaluation. Il en va de même pour le propriétaire loueur qui cherche à rentabiliser son investissement. Pour être certain de vendre au juste prix et donc de vendre dans un laps de temps relativement court, n’hésitez pas à faire appel à l’agence Stéphane Plaza Immobilier de Ploërmel. Nos agents immobiliers professionnels maîtrisent leur secteur et sont les mieux placés pour réaliser une estimation réussie de votre maison ou de votre appartement dans le Morbihan en Bretagne Sud.