Crédit immobilier : découvrez les différents types de prêts pour acheter votre bien

le 09/05/2022
dans la categorie Conseils d'experts

Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour acquérir votre résidence principale, votre résidence secondaire ou locative et vous réfléchissez au financement de votre transaction immobilière. Cet article sur le crédit immobilier est fait pour vous. L'agence immobilière Stéphane Plaza à Ploërmel en Bretagne Sud vous présente les différents types de prêts pour acheter votre bien en Bretagne et partout en France.

Nous allons faire un tour d'horizon complet du crédit immobilier : les critères à prendre en compte pour choisir le crédit logement le plus adapté, les crédits immobiliers dits classiques, les prêts réglementés et enfin nous verrons les leviers de financement des crédits immobiliers.

Les critères pour choisir son type de crédit immobilier

Le choix du type de prêt immobilier est fonction de certains critères propres à l’emprunteur. Ainsi, l’octroi d’un crédit logement pour votre projet immobilier par un établissement bancaire dépend de 3 éléments essentiels : 

• La nature de votre projet d’acquisition :
   - Achat d’une résidence principale, résidence secondaire ou locative ;
   - Travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien du bien acquis ;
   - Travaux de construction d’une habitation, notamment lors de l’achat d’un terrain.
• Le type de bien immobilier : achat d’un appartement, maison ou terrain à usage d’habitation ou à usage mixte c’est-à-dire personnel et professionnel ;
• Votre situation :
   - Professionnelle, par exemple certaines banques proposent des crédits spécifiques aux fonctionnaires
   - Personnelle, ainsi l’âge, l’état de santé, la primo-accession… entrent en ligne de compte ;
   - Financière,  notamment votre capacité d’emprunt, vos revenus, votre apport personnel…

Les prêts immobiliers bancaires dits classiques

Ces crédits immobiliers sont octroyés par les établissements bancaires quel que soit votre projet immobilier : achat de votre habitation principale, de votre résidence secondaire ou locative. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) accepte un taux d’endettement maximum de 35% et une durée maximale d’emprunt de 25 ans. Bien que ces chiffres soient aujourd’hui strictement encadrés, les banques peuvent néanmoins accepter de les réviser exceptionnellement en fonction de votre situation.

Le prêt amortissable : le crédit immobilier le plus usité en France

L’emprunteur rembourse le prêt bancaire par le versement d’une mensualité composée du capital et des intérêts. Ainsi, elle permet d’amortir une partie du capital tout en payant les intérêts du prêt. Ce crédit est accordé pour un certain nombre d’années. À l’échéance, le prêt est totalement remboursé.

Le prêt in fine : un crédit non amortissable

Les mensualités sont composées uniquement des intérêts et des frais d’assurance emprunteur. L'emprunteur rembourse le capital entièrement lors de la dernière échéance. Le financement est donc lié à l’épargne disponible du souscripteur. Ce crédit offre l’intérêt de proposer des mensualités basses, permettant un taux d’endettement faible. Il est le plus souvent choisi pour un investissement locatif.

Le prêt relais : un emprunt tampon

Non amortissable, le prêt relais permet au propriétaire d’un bien immobilier sur le point de le vendre, de financer une nouvelle acquisition. Il fait en quelque sorte tampon entre revente et acquisition. Le capital est remboursé lorsque l’emprunteur a effectivement vendu son premier bien.

Le prêt hypothécaire : un crédit garanti

L’hypothèque, c’est-à-dire la mise en gage d’un bien immobilier, constitue une solide garantie au crédit immobilier. En effet, l’établissement bancaire prêteur pourra saisir le bien en cas de défaut de paiement du remboursement du prêt. Le crédit hypothécaire peut porter sur le bien concerné ou sur tout autre bien immobilier du patrimoine de l’emprunteur.

Le prêt logement à 110 % : un crédit sans apport

Si l'emprunteur n’a pas l’apport personnel demandé généralement par les banques, ces dernières peuvent accorder sous conditions un crédit sans apport. On l’appelle crédit à 110 % car il englobe les frais annexes.

Les crédits réglementés : un financement total ou complémentaire à l’emprunt immobilier

Les prêts classiques peuvent être associés à des prêts réglementés mettre le lien Primo-accédants, sous certaines conditions.

Le PTZ ou prêt à taux zéro

En complément d’un crédit logement classique, il constitue une aide à l’accession à la propriété dans le cadre de la première acquisition d’une résidence principale. Il est donc réservé aux primo-accédants pour un achat généralement dans le neuf.

Le PAS ou prêt à l’accession sociale

Ce crédit logement est octroyé par certains établissements bancaires ayant signé une convention avec l’État pour financer tout l’achat du bien ou une partie, ainsi que certains frais annexes. Il est réservé aux ménages avec des revenus modestes. Il ouvre les droits aux APL.

Le PC ou prêt conventionné

Sans condition de ressources, il est accordé par des banques, sous convention avec l’État, à toute personne désirant devenir propriétaire de sa résidence principale. Finançant tout ou partie de l’achat, il n’est pas cumulable avec un crédit immobilier classique mais l’est avec d’autres prêts comme un prêt d'épargne logement, un prêt Action logement…Il ouvre droit à l’allocation logement.

Le prêt accession d’Action Logement

Le prêt Action Logement est accessible aux salariés d’entreprises privées non agricoles de moins de 10 personnes qui cotisent à Action Logement. Ce prêt est cumulable avec le prêt d’accession sociale et le prêt à taux zéro. 

Les aides des collectivités locales

Une collectivité peut accorder un prêt pour l’acquisition d’un logement neuf ou ancien. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou sur le site de l’ ADIL.

Le PEL ou prêt épargne logement

Soumis au fait de contracter un Plan Epargne Logement ou un Compte Épargne Logement (CEL), il s’adresse aux acquéreurs d'une résidence principale.

Les caractéristiques financières des crédits immobiliers : leviers de financement

Le taux d’intérêt et d’autres leviers financiers permettent d’optimiser votre emprunt immobilier en fonction de votre situation personnelle.

Les taux d’intérêt

Le prêt à taux fixe est comme son nom l’indique un prêt à taux constant. La mensualité de remboursement est donc fixée et figée dans le temps. Si la sécurité constitue son principal avantage, son coût peut être un inconvénient. En effet, à durée égale, un prêt à taux fixe peut s’avérer plus cher qu’un crédit à taux révisable. Avec un prêt à taux variable, la mensualité change en fonction de l’indice de référence du financement. Le taux variable peut être très en-deçà du taux fixe, d’où l’intérêt d’opter pour ce type d’emprunt. Le risque lié à une hausse importante du taux d’intérêt est pallié par des dispositifs protégeant les emprunteurs.

Les autres leviers

Le crédit habitation classique peut prendre plusieurs formes :

• Prêt lissé : les mensualités sont aménagées en fonction d’autres emprunts parallèles pour arriver à un taux d’endettement acceptable ;
• Prêt modulable : les mensualités peuvent augmenter ou diminuer et donc s'adapter aux variations de revenu ;
• Prêt cautionné : le prêt est garanti par un organisme de cautionnement ce qui permet de diminuer les frais de garanties.

L’agence immobilière Stéphane Plaza à Ploërmel espère avoir répondu à vos attentes en ce qui concerne le crédit immobilier. Prêt à investir en Bretagne près de Vannes ? N’hésitez pas à nous contacter !